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명의신탁자와 명의수탁자 알아보기

명의신탁이란 부동산의 실제 소유자가 다른 사람의 승낙을 얻어서 그 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 해 두는 것을 말합니다.

이때 실제 소유자를 명의신탁자라고 하고 등기명의자를 명의수탁자라고 합니다. 사람들은 세금문제 때문에 또는 강제집행을 면탈하기 위해 명의신탁을 해두는 경우가 많습니다. 부동산실명법에 의하면 명의신탁계약은 무효고 명의신탁으로 마친 등기도 원칙적으로 무효지만 그 무효로서 제3자에게 대항하지 못하도록 하고 있습니다.

명의신탁약정 및 등기의 효과?

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항).

명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

예외적 허용의 경우 확인하기

다음에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조).

ㅁ종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우 포함)외의 자의 명의로 등기한 경우

ㅁ배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

ㅁ종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

과징금·이행강제금 및 형사처벌

과징금

명의신탁약정을 한 명의신탁자는 다음의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 부동산평가액(소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)을 곱한 과징금을 납부해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조제1항, 제2항, 제3항 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2, 별표).

이행강제금

과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조).

위반 시 처벌

명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항).