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세금을 부과하기 위해서는 대상이 되는 자산의 가격이 필요하게 됩니다. 결론적으로 그 기준은 시가가 되는데요. 불특정다수 간의 거래에서 형성된 가격을 재산의 평가액으로 삼습니다. 부동산의 경우, 아파트는 단지 안에 유사한 규격의 제품들이 있기에 시가 산정이 용이합니다. 토지나 상가의 경우에도 유사 거래 내역을 기준으로 감정평가를 해서 시가에 준하는 재산가액을 정할 수 있습니다.

비상장 법인

그렇다면 기업의 경우는 어떨까요? 상장된 회사라면 시가가 존재하겠지만 문제는 바로 비상장 법인입니다. 한 번도 거래된 적이 없고, 앞으로도 거래될 지 알 수 없는 주식의 가치를 어떻게 평가하여 세금을 부과할지 의문이 생깁니다. 이러한 이유로 과세당국에서는 시가를 보충하는 방법으로서 보충적 방법에 따른 비상장주식 가치평가에 대한 기준을 제시하고 있습니다.

비상장법인이라 하더라도 불특정다수 간에 거래내역이 존재하는 경우 이를 시가로 인정하여 보충적 평가방법을 사용하지 않고 비상장주식 가치평가를 할 수 있습니다. 최근 비상장주식을 거래할 수 있는 다양한 플랫폼이 있기에 이러한 플랫폼에서 해당 기업의 주식거래 내역이 있다면 이를 시가로 삼을 수 있습니다.

비상장주식 가치평가의 약식평가 방법은 순이익의 10배로 보고 있는데요. 이를 순손익가치환율이라고 합니다. 법인이 지금 발생하는 이익이 앞으로 10년은 계속 발생할 것이라는 가정 하에 영업권을 평가하여 회사가치를 대체한다고 생각하면 되는데요. 좀 더 자세히 살펴보면 다음처럼 계산할 수 있습니다. 기업의 가치는 자산적 가치와 이익의 가치로 구분하고, 이 중에서 이익을 얼마나 잘 내는 기업인가에 더 많은 가치를 반영합니다. 100을 기준으로 순이익을 60%, 순자산을 40% 반영합니다. 하지만 기업의 이익이 으레 그렇듯 매년 달라지기 때문에 순이익도 3년치를 모아서 계산합니다.

예를 들어 2023년도에 주식이동을 하고 세금 납부가 필요한 일이 있어서 가격을 산출해야 한다면 직전 3개년의 세무조정계산서가 필요합니다. 2022년도 순이익의 3/6+2021년도 순이익의 2/6+2020년도 순이익의 1/6을 각각 합한 가격을 회사의 순이익으로 계산합니다. 계산식으로 보면 이렇게 정리할 수 있습니다.

주식평가액= {(1년 전 순속익3+2년 전 순손익2+3년 전 순손익*1)/6}3+(순자산가치2)/5

이렇게 비상장주식 가치평가를 진행할 경우 두 가지 문제가 있습니다. 첫째로 3년 연속 적자를 내고 있는 기업의 경우인데요. 계산식대로 하면 순자산의 40%의 가치로만 회사가 평가되는데요. 이것이 가능하다면 주식이동을 할 일이 있으면 최근 3년간 여러 가지 항목으로 비용을 급증시켜 회사 가치를 40% 수준으로 떨어트려서 주식을 이동하려는 유인이 생길 수 있습니다. 따라서 3년 연속 적자인 기업은 순자산만으로 100% 계산합니다.

부동산 과다 보유 법인

두 번째는 바로 부동산 과다 보유 법인의 주식가치 평가가 문제될 수 있습니다.

부동산이 자산의 80% 이상인 경우: 이 경우에는 임대료를 얼마나 벌고 있는지에 관계없이 순자산으로만 평가를 진행합니다.

부동산이 자산의 50% 이상 80% 미만인 경우: 이 경우에는 순자산의 60%를 반영하고, 순이익에 40%를 반영합니다.

부동산이 자산 중에서 50% 미만인 경우: 이 경우에는 보충적 평가방법에 의해서 비상장주식가치평가를 진행하고 순이익의 60%, 순자산의 40%를 반영합니다.

예를 들어 100억짜리 상가 건물을 가진 법인을 예로 들면, 부동산이 자산의 80% 이상인 경우에는 법인의 주식가치는 100억이 됩니다.